Bostadslån – låna pengar till bostad

För att kunna köpa en bostad idag är de allra flesta beroende av att finansiera köpet via banklån. Vi har en kultur och en vana av att ha med banken som en osynlig tredje part i våra bostadsaffärer, på gott och ont.

Innan du börjar söka seriöst efter din nästa bostad är det ett måste att ha finansieringen klar. Ordna med ett skriftligt lånelöfte eller ha en bankkontakt som kan verifiera att du har möjlighet att finansiera köpet fullt ut. När du sedan är ute och söker och hittar drömlägenheten har du en stor fördel då allt fler fastighetsmäklare bara tar emot bud av spekulanter som har finansieringen klar. Även om det går att få ett lånelöfte relativt snabbt av de allra flesta banker idag, så kan du tappa hela köpet om det skulle visa sig att säljaren vill ha ett snabbt avslut.

BOENDEKOSTNADSKALKYL
Innan du kommer till själva lånelöftet kan du börja med att själv göra en egen boendekostnadskalkyl. Nästan alla banker har kalkyler på sina hemsidor. Du kan också använda ett vanligt excelark att göra dina beräkningar på. Konsumentverket har bra budgetkalkyler under kapitlet om privatekonomi. Fundera ordentligt på hur stor del av din lön som du vill ska gå till ditt boende och hur stor del som du vill ha kvar i din plånbok. Gör ingen glädjekalkyl med låga räntor och framtida lönehöjningar. Var ärlig mot dig själv och räkna försiktigt.
Glöm inte att du förutom lånekostnad och avgift till föreningen ska ta med kostnader för hushållsel och försäkringar i kalkylen. I några föreningar kan uppvärmning tillkomma. I nyproduktion från och med 2012 är det vanligt att varmvattnet mäts individuellt för respektive lägenhet och betalas separat. Om det är en HSB förening tillkommer alltid medlemskapet.
När du gör din kalkyl sätt ett tak för månadsavgiften och ha gärna med en indexuppräkning på 3-5% så att du är på den säkra sidan. Kom ihåg att om du tittar på lägenheter med låga månadsavgifter och välskött ekonomi så brukar försäljningspriset nästan alltid bli högre än för liknande lägenheter med en hög avgift.
Det kan också vara bra att ta med en buffert för framtida renoveringskostnader av exempelvis badrum och kök. Våtrumsisoleringen i ett badrum anses hålla i ca 20 år. Ta höjd för anskaffan av nya vitvaror. Diskmaskin, tvättmaskin, torktumlare samt mikro vilka brukar ha en beräknad livslängd på ca 10 år. Är de äldre och fungerar så är det en bonus.
Räkna kalkylen med både hängslen och livrem så slipper du obehagliga överraskningar i framtiden.

ATT TA MED I BOENDEKOSTNADSKALKYL
+ Lånets räntekostnad per månad. Räkna på att du delar upp lånet i två eller tre delar och alla med olika bindningstider.
+ Amortering av lån.
+ Månadsavgift.
+ Hushållsel.
+ Hemförsäkring.
+ Varmvatten (i vissa fall).
+ Uppvärmning (i vissa fall).
+ TV (om det inte ingår i avgiften).
+ Internet (om det inte ingår i avgiften).
- Ränteavdrag.

I boendekostnadskalkyler är bara kostnader för själva boendet medräknat. När du gör en kalkyl hos bankerna räknar man in den totala hushållsbudgeten med allt från inkomst/inkomster till kostnader för mat, kläder, resor, nöjen mm. Riktvärden för levnadsomkostnader per månad (exklusive bil) är ca 8.000 kr per vuxen och ca 2.500 kr för ett barn under 10 år. Låneskydd är en annan kostnad som de flesta glömmer bort, nog så viktigt att tänka på. Både i kalkyl och när du tecknar själva lånet. Olika banker tar olika mycket betalt och tumregeln är att ju äldre låntagaren är desto dyrare är låneskyddet.

LÅNELÖFTE
När det är dags att skaffa själva lånelöfte är det främsta tipset att ”shoppa” runt bland bankerna. Det går att pressa räntorna en hel del och skillnaden för den som lånar kan resultera i en tusenlapp eller mer per månad. Många banker vill att du som låntagare ska bli helkund för att få bra villkor.
Internetbankerna har ofta bra räntor, men inget personligt engagemang och inga personliga banktjänstemän. Traditionella banker är oftast något dyrare, men det behöver inte alltid vara så. Oavsett vad du föredrar, gör en lista över vad som är viktigt för dig i din relation till din bank. Var sedan tuff i förhandling, det är du som är kund och bankerna tjänar bra med pengar på alla sina låntagare.
Ett lånelöfte är giltigt olika länge hos olika banker. Och trots att du har ett giltigt lånelöfte kan banken neka dig lån om det skulle vara så att de anser att bostaden inte motsvarar angivet värde för lånet. Många banker har som krav att du ska ha sålt din nuvarande bostad (om du bor i hus eller bostadsrätt) innan du kan köpa nytt.
Finansinspektion har satt ett lånetak till 85 % av bostadens värde. Vilket gör att du bör ha en kontantinsats på minst 15 % av köpeskillingen.

BOTTENLÅN
Värdet på din bostad och ditt lånebehov avgör hur ditt lån kommer att se ut. Bottenlån är vanligtvis 75 % av marknadsvärdet men kan, på vissa orter, uppgå till 85 % av banken bedömt marknadsvärde. För bottenlån finns flera olika räntebindningstider, från tre månader upp till tio år. Listpriserna som står på bankernas hemsidor går alltid att pruta. Nivån bestäms av din ekonomi i stort och på hur skicklig du är på att förhandla.
När du väl fått lånen glöm inte att vara på din bank, tjata och försök pruta varje gång det är dags att lägga om lånen. Har du kort bindningstid, tremånaders, bevaka noga så att din bank inte glömmer sätta ned räntan med överenskommet antal punkter varje gång du går in i en ny ränteperiod.

TOPPLÅN
För den som behöver finansiering utöver bottenlånet kan bankerna ge ett topplån på upp till 85 % av bostadens värde. Topplånet löper med rörlig ränta och har nästan alltid en amorteringsplan. Det är ett lån som går att lösa när som helst och utan kostnad. Topplån är alltid dyrt, bankerna tar extra bra ränta så det är klokt att amortera så mycket och så snabbt som möjligt. Som tumregel kan man säga att topplån kostar minst 2 % mer än ett bottenlån.

BETALNING AV RÄNTA OCH AMORTERING
Bankföreningen har gått ut med en rekommendation om att bankerna bör kräva amortering vid belåningsgrad överstigande 75 %. De flesta bankerna ser gärna att du amorterar även om du belånat under 75 %. Att amortera kan man se som ett alternativ till att sätta in pengar på sparkonto, och med bättre ränta.

SÄKERHETSBYTE – FLYTTA MED FÖRDELAKTIGA LÅN
När du byter bostad har du möjlighet att ta med dig ditt befintliga lån om det är fördelaktigt för dig. Det kallas säkerhetsbyte och är ett bra sätt att behålla en låg ränta på ett bottenlån samt att man slipper onödiga kostnader för ränteskillnadsersättning som annars alltid ska betalas när ett lån löses i förtid vilket ofta sker när du säljer en bostad.
Vid säkerhetsbyte gäller att du har kvar samma bank och att de gör en bedömning av din nya bostad, den nya säkerheten för det befintliga lånet. Du kan inte göra ett säkerhetsbyte om du byter bank.

RÄNTEPERIODER NÄR DU SÅLT – INNAN TILLTRÄDE
Om du har sålt din nuvarande bostad och tillträdet på den är strax efter det att en ny bindningsperiod börjat, prata med din bank innan den nya perioden och hör vad de kan göra för att du ska slippa betala ränteskillnadsersättning i onödan. Även om du valt den kortaste bindningstiden på tre månader är det sura pengar att betala om tillträdet exempelvis är satt till 10 dagar efter det att den nya perioden har inträtt och du måste behöva betala ränteskillnadsersättning för 2 månader och 20 dagar. De flesta banker kan ge dig ett ”rörligt” lån för de 10 dagarna mot exempelvis en ränta som motsvarar ett topplån.

HUR SÄTTER BANKERNA RÄNTORNA?
De allra flesta tror att det är reporäntan som styr bolånen och så är det till viss del då upplåningsräntan bitvis följer reporäntan, men den viktiga räntan som bankerna följer är STIBOR (STIBOR står för Stockholm Interbank Offered Rate, den ränta som bankerna betalar när de lånar pengar mellan varandra).
Upplåningsräntan för tremånadersräntan kallas för STIBOR 90 dagar, en marknadsnoterad ränta. Vissa banker redovisar öppet på sina hemsidor upplåningsränta för de olika bindningstiderna samt hur stor deras marginal är för den räntesats som du som kund får. Ett bra sätt att få transparens i bankernas affärer och förtjänster.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>